스트레스 DSR — 대출자 보호인가, 신규 진입 차단인가

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2024년부터 단계적으로 도입돼서 2026년 5월 현재 3단계 풀로 적용되는 스트레스 DSR. 변동금리 대출에 +1.50%p, 5년 혼합형에 +0.75%p, 30년 고정에 0%p를 가산해서 DSR 한도를 다시 계산한다. 정부 발표문에는 “변동금리 차주의 미래 금리 상승 위험을 사전에 반영해 가계부채 관리”라는 명분이 적혀 있다.

명분은 맞다. 그런데 효과를 들여다보면 같은 정책이 다르게 보이기 시작한다.

정책의 진짜 효과는 신규 진입 차단이다

연소득 5천만원 직장인이 30년 변동금리 4.5%로 주택담보대출을 받는다고 치자. 일반 DSR로는 약 3.3억 한도. 스트레스 가산 +1.50%p 적용하면 약 2.8억. 차이 5천만원, 한도 감소 15%.

이미 대출 받은 사람한테는 영향이 없다. 새로 받으려는 사람한테만 영향이 간다. 즉 이 정책은 기존 대출자의 부담을 줄여주는 게 아니라 신규 대출자의 진입을 어렵게 만드는 도구다.

가계부채 관리라는 정책 목표는 신규 진입 차단으로 달성된다. 그런데 거기서 차단되는 사람이 누군가 — 자기자본이 부족한 청년, 신혼부부, 무주택 첫 구매자다. 자기자본이 충분한 사람은 한도 줄어도 매수 가능하다.

결과적으로 자산 형성 단계에 있는 사람들이 부동산 매수에서 더 멀어진다. 정책 명분은 보호인데 효과는 진입 차단이고, 차단되는 대상은 가장 보호가 필요한 계층이다.

30년 고정 선택지는 형식적이다

가산 0%p인 30년 고정을 선택하면 한도가 안 줄어든다. 정부도 이걸 권장한다. 그런데 한국 은행에서 30년 고정금리 상품의 현실적 가격이 변동 대비 0.5~1.0%p 비싸다. 그러니까 가산이 0이어도 기본금리가 1%p 더 높아서 결국 같은 월 상환액 기준 한도는 비슷하게 나온다.

이건 가입자 입장에서 의미 있는 선택지가 아니라 수치상 선택지다. 30년 고정이 진짜 매력적이려면 가격이 변동과 같거나 0.3%p 이내 차이여야 하는데, 한국 시장에서는 그게 안 된다. 미국 30년 고정 모기지처럼 일상화된 시장이 아니다.

5년 혼합형이 그나마 절충안이다. 가산 +0.75%p로 변동의 절반. 그런데 5년 후에는 변동으로 전환되고 그때부터 다시 시장 금리에 노출된다. 결국 변동을 유예할 뿐 회피하지 못한다.

그래서 신규 대출자는 어떻게 결정해야 하나

선택지를 좁혀보면 세 가지다.

첫째, 변동금리 받고 가산 +1.50%p 감수해서 한도 줄어든 만큼 자기자본을 더 넣는다. 자기자본 여유 있는 사람의 길.

둘째, 5년 혼합형으로 가산을 절반으로 줄인다. 5년 안에 매도/리파이낸싱 계획이 있으면 합리적. 5년 후 시장 상황은 모르니까 도박 요소 있음.

셋째, 30년 고정으로 가산 0. 단 기본금리 1%p 손해. 30년 보유 의사가 분명한 사람만 의미 있음.

내 견해로는 — 5년 안에 매도 계획 없는 30년 보유자는 30년 고정이 결국 유리하다. 가산 안 받지만 기본금리 1%p 손해 = 30년 누적이면 큰돈인데, 변동금리 + 5년 후 금리 상승 가능성을 감안하면 헷지 비용으로 합리적이다. 5년 내 이사/매도 계획자는 5년 혼합형. 완전 단기 보유자는 변동.

DSR/DTI 계산기에서 본인 소득과 기존 부채로 가산별 한도 차이를 직접 비교 가능.

정책의 한계는 명확하지만 대안도 마땅치 않다

정부 입장에서 가계부채 GDP 대비 비율이 100% 넘는 상황에서 신규 대출 통제는 하긴 해야 한다. 한국은행이 기준금리로 직접 통제하는 것보다 DSR 가산이 부작용이 작다. 통화 정책 영향이 실물 경제 전반에 가는 것보다 부동산 대출만 표적으로 잡는 게 정밀하다.

다만 효과의 비대칭성은 분명히 인지해야 한다. 신규 진입자가 짊어지는 비용이 기존 대출자나 자산가가 짊어지는 비용보다 크다. 청년·신혼부부 정책 대출(보금자리, 디딤돌, 버팀목)이 이걸 일부 보완하지만 한도가 작아서 메인 대출 대체는 안 된다.

대출 받을 사람은 정책 비판은 잠시 접고 본인 한도 내에서 최선의 선택을 해야 한다는 게 현실. 비판은 정책 입안자에게 넘기고, 머니픽 같은 정보 사이트는 현실적 선택지를 명확히 제시하는 역할만 하면 된다.

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