전세자금대출 금리 비교 — 버팀목 vs 시중은행, 직접 비교해봤다

전세 계약할 때 가장 정신없는 게 대출이다. 집 보고, 계약서 쓰고, 전입신고 기한 맞추랴, 대출 서류 준비하랴… 이 와중에 금리 비교까지 하라고 하면 솔직히 귀찮아서 부동산에서 추천하는 은행에 그냥 가게 된다. 나도 첫 전세 때 그렇게 했다. 그리고 나중에 후회했다.

부동산 사장님이 추천해준 은행이 나쁜 건 아니었다. 그런데 나중에 비교해보니 금리가 0.3% 높았다. 2억 전세대출이면 연 60만 원 차이. 2년이면 120만 원이다. 중개수수료보다 비싼 돈을 그냥 날린 거다. 그래서 이번에 제대로 정리해본다.

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전세자금대출의 두 갈래: 정부 정책대출 vs 시중은행

전세대출은 크게 두 종류다.

1. 정부 정책대출 — 주택도시기금(HUG)에서 운영하는 버팀목 전세자금대출. 정부가 금리를 보조해줘서 시중은행보다 싸다.
2. 시중은행 전세대출 — 일반 은행에서 자체 상품으로 운영. 금리는 더 높지만 한도나 자격 조건이 유연하다.

버팀목 전세자금대출 (2026년 4월 기준)

시중은행 전세자금대출 (2026년 4월 기준)

| 은행 | 상품명 | 최저금리 | 최고금리 | 대출 한도 |
|——|——–|———|———|———-|
| 국민은행 | KB전세자금대출 | 3.45% | 4.30% | 보증금 80% |
| 신한은행 | 신한전세론 | 3.50% | 4.25% | 보증금 80% |
| 하나은행 | 하나전세자금대출 | 3.48% | 4.20% | 보증금 80% |
| 우리은행 | 우리전세론 | 3.55% | 4.35% | 보증금 80% |
| 카카오뱅크 | 카카오뱅크 전세대출 | 3.30% | 3.95% | 보증금 80% |
| 토스뱅크 | 토스뱅크 전세대출 | 3.35% | 4.00% | 보증금 80% |

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버팀목이 압도적으로 싸다 — 근데 왜 다 안 쓰나?

숫자만 보면 답이 나온다. 버팀목 청년형 최저 1.8%와 시중은행 최저 3.30%를 비교하면 1.5% 차이. 2억 대출이면 연 300만 원이다. 이걸 안 쓸 이유가 없다.

그런데 현실에서는 버팀목을 못 쓰는 경우가 꽤 있다.

소득 기준에 걸린다

일반 버팀목은 부부합산 5천만 원 이하, 청년형은 본인 5천만 원 이하. 이게 세전 기준이라 연봉이 좀만 되면 초과한다. 특히 맞벌이 부부는 합산하면 대부분 초과한다. 이 기준에 걸리면 버팀목은 포기하고 시중은행으로 가야 한다.

보증금 한도에 걸린다

수도권 3억, 지방 2억. 서울에서 전세 3억 이하인 집을 찾기가 점점 어려워지고 있다. 보증금이 한도를 넘으면 역시 시중은행이다.

대출 한도가 부족하다

버팀목 일반형은 수도권 1.2억 한도다. 보증금이 2.5억인데 1.2억만 대출되면 1.3억을 자기 돈으로 채워야 한다. 자금이 부족하면 시중은행에서 추가 대출을 받거나, 아예 시중은행 하나로 통일하는 게 나을 수 있다.

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부동산에서 추천하는 대출, 무조건 따르지 마라

이건 내 경험에서 나온 얘기다. 첫 전세 때 부동산 사장님이 “이 은행이 여기 아파트 잘 해줘요”라고 했다. 그래서 별 생각 없이 그 은행으로 갔다. 나중에 알고 보니 그 은행이 그 부동산과 업무제휴를 맺고 있었다. 부동산 입장에서는 제휴 은행으로 보내면 건당 수수료를 받거나, 업무 처리가 빠르니까 자기가 편한 거다.

이게 나쁜 건 아니다. 실제로 그 은행이 해당 아파트 감정가를 잘 알고 있어서 한도가 잘 나오는 경우도 있다. 하지만 금리가 최선인지는 별개의 문제다.

내가 추천하는 방법은 이렇다.

1. 부동산 추천 은행은 참고만 한다 — 한도나 감정가 측면에서 유리할 수 있으니 후보에는 넣되, 무조건 따르지는 않는다.
2. 최소 3곳은 비교한다 — 시중은행 2곳 + 인터넷은행 1곳 정도. 카카오뱅크나 토스뱅크는 비대면이라 상담 받기도 쉽다.
3. 버팀목 자격을 먼저 확인한다 — 해당되면 무조건 버팀목이 1순위다. 소득 기준과 보증금 한도만 확인하면 된다.
4. 금리 말고 부대비용도 확인한다 — 보증료, 인지세, 감정평가비 등. 은행마다 차이가 있다.

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전세대출 받을 때 실수하기 쉬운 것들

보증기관 차이를 모른다

전세대출은 보증기관이 있다. HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF) 세 곳. 보증기관에 따라 보증료, 한도, 심사 기준이 다르다. HUG가 가장 일반적이고, 보증료가 연 0.1~0.15% 수준. 3억 대출이면 연 30~45만 원이다. 이 비용을 금리에 포함해서 비교하는 사람이 거의 없는데, 실제 부담 비용에는 포함된다.

잔금일에 대출이 안 나오는 경우

대출 승인이 잔금일까지 안 떨어지면 계약이 깨질 수 있다. 보통 2~3주 전에 대출 신청해야 하는데, 서류가 하나라도 빠지면 지연된다. 나는 등기부등본 발급일이 오래됐다고 다시 떼오라는 얘기를 잔금 3일 전에 들은 적이 있다. 진짜 식은땀 났다.

팁: 전세 계약서 작성 직후, 바로 대출 상담을 시작하자. 잔금일 2주 전에는 승인이 떨어져야 마음이 편하다.

전세보증보험과 헷갈린다

전세대출 보증(대출금을 보증)과 전세보증보험(보증금 반환을 보증)은 다른 거다. 전세보증보험은 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때를 대비한 보험이고, 별도로 가입하는 거다. 둘 다 가입하는 게 안전하다.

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금리 외에 따져볼 것들

대출 갱신 조건

전세대출은 보통 2년 만기다. 전세 재계약하면 대출도 갱신해야 하는데, 갱신 시점의 금리가 적용된다. 지금 금리가 3.5%라도 2년 후 금리가 5%면 5%로 바뀐다. 이건 어떤 은행이든 마찬가지인데, 변동폭이 큰 시기에는 부담이 커질 수 있다.

중도상환수수료

전세 기간 중에 전세금을 돌려받고 이사 가면 대출을 중도상환해야 한다. 대부분 전세대출은 중도상환수수료가 낮거나 없지만, 확인은 해야 한다. 특히 특판 상품은 수수료가 붙는 경우가 간혹 있다.

대환대출 가능 여부

더 좋은 조건의 대출이 나오면 갈아탈 수 있는지도 중요하다. 요즘은 전세대출 대환이 많이 쉬워졌다. 카카오뱅크나 토스뱅크에서 비대면으로 대환 신청이 가능하다.

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내 결론

전세자금대출은 버팀목 자격 여부가 가장 중요한 분기점이다.

– 소득 요건 충족 + 보증금 한도 이내 → 무조건 버팀목. 금리 차이가 1% 이상이라 다른 거 볼 필요 없다.
– 소득 초과 or 보증금 초과 → 시중은행 비교. 카카오뱅크·토스뱅크를 포함해서 최소 3곳.
– 서울 고가 전세 → 보증기관 한도까지 확인하고, 부족하면 신용대출 추가보다 보증금 조정 협상이 나을 수 있다.

그리고 한 가지 더. 부동산에서 “이 은행만 돼요”라고 하면 99% 거짓말이다. 어떤 은행이든 아파트 전세대출은 된다. 감정가가 좀 다를 뿐이다. 본인이 직접 비교하고, 직접 선택하자. 그 30분이 100만 원 이상의 가치가 있다.

*본 글의 금리 정보는 금융감독원 금융상품통합비교공시(2026년 3월 공시) 및 주택도시기금 공시 기준이며, 실제 금리는 개인 소득, 신용도, 보증금 규모 등에 따라 달라질 수 있습니다.*