전세자금대출 금리 비교, 버팀목 vs 시중은행 직접 따져봤다

전세 계약 앞두고 가장 자주 받는 질문이 “버팀목 vs 시중은행 어느 쪽이 유리하냐”. 답은 *본인 자격 + 전세 단위 + 대출 금액*에 따라 갈린다. 본 글은 두 옵션의 진짜 비용을 같은 시나리오로 비교해서 어느 쪽이 *어떤 사람*에게 맞는지 정리.

버팀목 vs 시중은행 — 1차 비교

항목	버팀목 전세대출	시중은행 전세대출
금리 (2026-05 기준)	2.0~3.0% (소득 구간)	4.0~5.0%
한도 (수도권)	2억 + 신혼 우대 5천 = 2.5억	전세금의 80%까지 가능
자격 요건	소득·자산·무주택 까다로움	소득 증빙만
심사 기간	2~4주	1~2주
중도상환 수수료	없음 또는 매우 작음	1~1.5% (3년 내)

(주택도시보증공사 HUG + 시중은행 4대 평균 기준)

금리만 보면 버팀목이 1~2%p 우위. 한도가 발목 잡는 게 핵심 함정.

전세 5억 시나리오 — 결합이 사실상 기본

서울 평균 전세 5억 가정. 자기자본 1.5억 (현실적 신혼부부 평균). 부족 3.5억.

버팀목 한도 2.5억 (신혼 우대 풀). 부족 1억. 시중은행 추가 대출 1억 결합 필수.

옵션	대출 구조	가중평균 금리	월 이자
옵션 1: 버팀목 + 시중 결합	버팀목 2.5억 (2.5%) + 시중 1억 (4.5%)	약 2.85%	약 75만
옵션 2: 시중 단독	시중 3.5억 (4.5%)	4.5%	약 130만
옵션 3: 작은 평수 (2.5억 전세)	버팀목 2.5억만	2.5%	약 52만

옵션 1 vs 옵션 2 — 월 이자 차이 약 55만. 1년이면 660만 절약. 결합 옵션이 분명 우위.

편집팀 견해 — 버팀목 결합의 진짜 함정

버팀목이 좋아 보이지만 실무에서 자주 걸리는 문제 두 가지:

첫째, “DSR 비포함” 모호성. 정책상 버팀목은 DSR 산정에서 제외된다고 하는데, 실무에서 시중은행에 시중 대출 1억 신청하면 *이미 받은 버팀목 2.5억*이 기존 부채로 계산되는 경우가 많다. 즉 시중은행 추가 한도가 자동으로 늘어나는 게 아니다. 은행마다 처리 방식 다름.

둘째, 심사 시점 차이. 버팀목 2~4주 + 시중 1~2주. 둘이 동시에 진행 안 되면 전세 계약 시점에 한쪽 대출 결정 안 나서 계약금 손해. 보통 시중은행을 먼저 가심사 받고 버팀목 진행하는 순서가 안전.

그래서 버팀목 결합 갈 거면 *두 은행에 동시에 한도 문의* 미리 해두는 게 가입 후 골머리 안 썩는다.

본인 자격 점검 — 버팀목 신혼 우대 받을 수 있나

버팀목 신혼 우대(+5천만 한도)를 받으려면:

• 혼인신고 7년 이내
• 부부 합산 소득 7,500만원 이하 (지역에 따라 다름)
• 부부 합산 자산 3.61억 이하
• 무주택 세대 (둘 다)

위 4가지 다 충족되면 우대 한도 +5천만. 하나라도 빠지면 일반 버팀목 (한도 2억).

한 가지 더 — 한도 부족하면 옵션 3 (작은 평수)도 검토

버팀목만으로 충당 가능한 2.5억 전세를 찾으면 월 이자 52만으로 가장 저렴. 외곽 또는 작은 평수로 타협하면 가능. 5년 후 자녀 계획 등으로 더 큰 평수 필요 시 다시 결정하는 패턴.

옵션 3 vs 옵션 1 — 월 이자 23만 차이. 1년이면 276만 절약. 출퇴근 시간 + 거주 만족도와 *교환 가능*한 액수인지 본인이 판단.

본인 시나리오 시뮬

본인 소득 + 자기자본 + 거주지 선호로 옵션 1/2/3 비교 가능. 머니픽 DSR/DTI 계산기에서 본인 한도 + 결합 시 가중평균 금리 즉시 시뮬.

정리하면

• 전세 2억 미만 → 버팀목 단독. 가장 저렴
• 전세 2~5억 → 버팀목 + 시중 결합. 가중평균 2.85% 수준
• 전세 5억+ → 시중 단독 검토 (DSR 한도 충분 시) 또는 작은 평수 타협
• 도심 큰 평수 절대 필요 → 시중 결합 옵션 1이 합리. 비용 인지 후 결정

버팀목 한도 부족이라는 정책 한계가 사실상 결합 시나리오를 만든다. 정책 비판이 아니라 *현실적 선택*을 미리 시뮬하는 게 가입 후 후회 안 한다.

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